הון עצמי לדירה – כמה צריך ומה נחשב
הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים מהבית לעסקה — ההפרש בין מחיר הדירה למשכנתא. המינימום: 25% לדירה יחידה, 30% למשפרי דיור, 50% להשקעה. בפועל צריך יותר: מס רכישה, עו"ד, תיווך ומעבר מוסיפים כ-3%–8% למחיר, והם משולמים מההון העצמי — לא מהמשכנתא.
מה נחשב הון עצמי בעיני הבנק
- חסכונות ופיקדונות נזילים.
- כספי מכירת נכס (עם אסמכתה).
- מתנה מהמשפחה — עם מסמך שמבהיר שאין חובת החזר.
- קרנות השתלמות נזילות וניירות ערך (בשווי זהיר).
- לא נחשב: הלוואות מכל סוג — הון עצמי שמקורו בהלוואה מוסתרת הוא הפרה של תנאי המשכנתא.
התקציב האמיתי — דוגמה
| סעיף | דירה יחידה ב-2,000,000 ש"ח |
|---|---|
| הון עצמי מינימלי (25%) | 500,000 ש"ח |
| מס רכישה | כ-744 ש"ח |
| עו"ד (כ-1%) | כ-20,000 ש"ח |
| תיווך (2% אם יש) | כ-40,000 ש"ח |
| שמאות, תיק, מעבר | כ-10,000–20,000 ש"ח |
| סה"כ נדרש בפועל | כ-575,000–585,000 ש"ח |
בדקו את המספרים שלכם
דרישות הון עצמי לפי סוג הרכישה (מגבלות בנק ישראל)
| סוג רכישה | מימון מרבי | הון עצמי מינימלי | פער מההון שלכם |
|---|---|---|---|
| דירה יחידה (ראשונה) | 75% | 500,000 ₪ | ✓ מכוסה |
| משפרי דיור | 70% | 600,000 ₪ | 100,000 ₪ |
| דירה להשקעה | 50% | 1,000,000 ₪ | 500,000 ₪ |
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
שאלות נפוצות
האם קרן השתלמות נחשבת הון עצמי?
קרן נזילה — כן, אפשר למשוך ולהשתמש. קרן לא נזילה אפשר לעיתים לשעבד או לקחת כנגדה הלוואה בריבית נמוכה — אבל הלוואה כזו נספרת כהתחייבות ומשפיעה על יחס ההחזר.
מתי צריך להראות את ההון העצמי לבנק?
באישור העקרוני מצהירים על הסכום; לקראת הביצוע הבנק יבקש אסמכתאות ויוודא שההון שולם למוכר לפני שחרור כספי המשכנתא (או לפי סדר אחר שסוכם).
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.