משכנתא לדירה ראשונה – המדריך המעשי
לדירה ראשונה (יחידה) הבנקים מממנים עד 75% ממחיר הדירה — כלומר נדרש הון עצמי של 25% לפחות, בתוספת כ-3%–5% לעלויות נלוות. מס הרכישה ברוב המקרים אפסי (פטור עד 1,978,745 ש"ח), וההחזר החודשי המומלץ הוא עד כשליש מההכנסה הפנויה.
מה הבנק בודק בדרך כלל
- הכנסה פנויה — נטו פחות הלוואות והתחייבויות, ויחס ההחזר המבוקש ממנה.
- יציבות תעסוקתית — ותק בעבודה, סוג העסקה, שכירים מול עצמאים.
- היסטוריית אשראי — נתוני מערכת נתוני אשראי, חריגות ותשלומים שחזרו.
- הנכס — שווי שמאות, מיקום, מצב רישומי (טאבו/מנהל) והיתרים.
- הון עצמי — מקורו (חסכונות, עזרה משפחתית) ונזילותו.
כמה זה עולה בפועל — מעבר למחיר הדירה
| סעיף | סדר גודל |
|---|---|
| הון עצמי מינימלי | 25% ממחיר הדירה |
| מס רכישה (דירה יחידה עד ~1.98 מיליון) | 0 ש"ח |
| עו"ד | כ-0.5%–1.5% + מע"מ |
| תיווך (אם יש) | כ-2% + מע"מ |
| שמאות, פתיחת תיק, רישומים | אלפי שקלים בודדים |
צ'קליסט לפני שמתחילים
- ריכזתם את ההון העצמי ובדקתם שהוא מכסה 25% + עלויות נלוות.
- חישבתם החזר חודשי נוח שלא עולה על כשליש מההכנסה הפנויה.
- הוצאתם דוח נתוני אשראי ובדקתם שאין הפתעות.
- אספתם תלושי שכר, דפי בנק ואישורי הכנסה ל-3 החודשים האחרונים.
- קיבלתם אישור עקרוני מבנק אחד לפחות לפני חתימת חוזה.
- השארתם רזרבה למקרי חירום — לא כל ההון לתוך הדירה.
מחשבונים רלוונטיים
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה של 1.5 מיליון ש"ח?
לפחות 375,000 ש"ח (25%), ובפועל כדאי להיערך לכ-420,000–450,000 ש"ח כולל עלויות נלוות. מס רכישה לא ישולם כלל במחיר הזה לדירה יחידה.
האם אפשר לקבל 90% מימון לדירה ראשונה?
במסלול הרגיל לא — התקרה היא 75%. קיימים מסלולים ממשלתיים ספציפיים (כמו דירות מחיר מטרה/מחיר למשתכן בתנאים מסוימים) עם מימון גבוה יותר, בכפוף לזכאות.
מתי כדאי לבקש אישור עקרוני?
לפני שחותמים על חוזה — ורצוי כבר כשמתחילים לחפש ברצינות. אישור עקרוני בתוקף נותן ודאות לגבי הסכום ומחזק אתכם מול מוכרים.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.