משכנתא לדירה להשקעה – מימון, תשואה ותזרים
לדירה להשקעה הבנק מממן עד 50% משווי הנכס, ומס הרכישה הוא 8% מהשקל הראשון. ההחלטה האמיתית היא כלכלית: האם התשואה משכירות והעלייה הצפויה בערך מצדיקות את עלות המימון, המס והסיכון. חישוב תזרים מדויק לפני הרכישה הוא קריטי.
החשבון שחייבים לעשות
- 1עלות כוללת: מחיר + מס רכישה 8% + עו"ד + תיווך + שיפוץ בסיסי.
- 2תשואת שכירות ברוטו: שכר דירה שנתי חלקי העלות הכוללת.
- 3תזרים חודשי: שכר דירה פחות החזר משכנתא, ועד בית, תיקונים, ביטוח וריקנות.
- 4תשואה על ההון: הרווח השנתי הכולל חלקי ההון העצמי שהושקע בפועל.
מה הבנק בודק בדירת השקעה
- יכולת החזר גם ללא שכר הדירה הצפוי (או עם הכרה חלקית בו).
- יחס מימון עד 50% לפי הנמוך מבין מחיר החוזה והשמאות.
- ההתחייבויות הכוללות שלכם — כולל המשכנתא על דירת המגורים אם יש.
מחשבונים רלוונטיים
שאלות נפוצות
האם שכר הדירה מכסה בדרך כלל את המשכנתא?
במימון של 50% ובתשואות השכירות המקובלות בישראל (כ-2.5%–3.5% ברוטו), שכר הדירה מכסה לרוב את רוב ההחזר אך לא בהכרח את כולו — תלוי במחיר, בתקופה ובריבית. חשוב לחשב תרחיש ריקנות ותיקונים.
מה עדיף — לשלם מזומן או לקחת משכנתא על השקעה?
מינוף מגדיל את התשואה על ההון כשהתשואה הכוללת גבוהה מהריבית, ומקטין אותה כשהיא נמוכה ממנה. אין תשובה אחידה — זה תלוי בריבית, בתשואה ובסיכון שאתם מוכנים לשאת.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.