עקרונות העבודה
- • הצגת תוצאה מספרית לצד ההנחות והמגבלות שלה.
- • הפרדה בין נתון רשמי, הנחת מודל ואומדן שוק.
- • שימוש במקורות רשמיים כאשר הם זמינים ורלוונטיים.
- • הימנעות מהבטחת אישור, ריבית, חיסכון או תוצאה מסחרית.
- • עדכון נתונים תלויי־זמן כאשר מתפרסם שינוי מהותי.
מחשבון משכנתא
ההחזר החודשי מחושב לפי נוסחת לוח שפיצר, בהנחת ריבית שנתית אחידה והחזר חודשי קבוע. הריבית מומרת לריבית חודשית והקרן נפרסת על מספר החודשים שהוזן. התוצאה כוללת אומדן להחזר החודשי, לסך הריבית ולסכום הכולל שיוחזר.
משכנתא בפועל מורכבת בדרך כלל ממספר מסלולים ועשויה לכלול הצמדה למדד, שינויי ריבית, עמלות וביטוחים שאינם נכללים במודל הבסיסי.
יכולת החזר וסכום משכנתא
החישוב מתחיל מההכנסה החודשית נטו בניכוי התחייבויות. טווח ההחזר השמרני מבוסס על שיעור של כ־30%–33% מההכנסה הפנויה. אומדן סכום המשכנתא נגזר מהחזר זה לפי תקופה וריבית מייצגות המצוינות במחשבון.
הבנק עשוי להתחשב גם ביציבות תעסוקתית, גיל, היסטוריית אשראי, הרכב משק הבית, מאפייני הנכס ונתונים נוספים שאינם חלק מהחישוב.
מס רכישה
מס הרכישה מחושב באופן מדורג: כל שיעור מס חל רק על חלק השווי שנמצא בתוך המדרגה המתאימה. טבלאות המס נשמרות במודל נתונים מרכזי ומשמשות הן את המחשבון והן את עמודי התרחיש.
המקור העיקרי הוא פרסומי רשות המסים והוראות הדין הרלוונטיות. החישוב הרגיל אינו מכסה אוטומטית כל הטבה, חריג או מעמד מיוחד, כגון עולה חדש, נכות, נאמנות, חלקי זכויות או נסיבות משפחתיות מורכבות.
הון עצמי ויחס מימון
יחס המימון (LTV) מחושב באמצעות חלוקת סכום המשכנתא בשווי הנכס. בדיקת ההון העצמי משווה את הסכום הזמין לתקרות המימון המקובלות לפי סוג הרכישה: דירה יחידה, משפרי דיור או דירה להשקעה.
הבנק עשוי לחשב את היחס לפי הנמוך מבין מחיר העסקה ושווי השמאות. עלויות נלוות לרכישה אינן ממומנות בהכרח כחלק מהמשכנתא.
מחזור משכנתא
המחשבון משווה בין ההחזר הנוכחי לבין החזר משוער על יתרת הקרן בריבית ובתקופה החדשות שהוזנו. אם הוזנו עלויות מחזור, מוצג אומדן לזמן הנדרש להחזרתן באמצעות החיסכון החודשי.
הבדיקה אינה מחליפה ניתוח של דוח יתרות לסילוק, תמהיל המסלולים, הצמדות, עמלת פירעון מוקדם ושינויים אפשריים בתקופה.
ביטוח משכנתא
אומדן הביטוח מציג טווח עלות לפי גיל, סכום משכנתא ותקופה. זהו מודל השוואתי כללי בלבד ואינו הצעת ביטוח. מחיר בפועל תלוי בין היתר בחיתום, מצב בריאותי, עישון, מאפייני המבנה, חברת הביטוח והכיסויים שנבחרו.
איחוד הלוואות
החישוב מניח החלפה של יתרות ההלוואות בהלוואה אחת לפי לוח שפיצר, ריבית ותקופה אחידות. הוא משווה החזר חודשי ועלות ריבית כוללת, כדי להמחיש את ההבדל בין הקטנת תשלום חודשי לבין הגדלת העלות לאורך זמן.
תהליך עדכון ובקרה
- • נתונים תלויי־תאריך כוללים, ככל האפשר, מקור ומועד עדכון גלויים.
- • שינוי בטבלת נתונים מרכזית מתעדכן בכל העמודים המשתמשים בה.
- • לפני פרסום שינוי נבדקות דוגמאות חישוב ותרחישי קצה.
- • תיקון מהותי מתפרסם באתר בהקדם האפשרי לאחר אימותו.
דיווח על טעות
מצאתם נתון שגוי, מקור שהתעדכן או תוצאה שאינה ברורה? שלחו את כתובת העמוד, הנתונים שהוזנו ותיאור הבעיה ל־ office@sortino.io. נבדוק את הפנייה ונעדכן במידת הצורך.