איך ומתי משלמים מס רכישה – מדריך תשלום מלא
יש להגיש הצהרה על הרכישה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום חתימת החוזה (בדרך כלל באמצעות עורך הדין). לאחר קבלת השומה משלמים את המס בתוך המועד הנקוב בה — באתר רשות המסים, בהעברה בנקאית או בבנק הדואר. בלי אישור תשלום לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו.
שלבי התהליך
- 1חתימה על חוזה הרכישה — מרגע זה רץ מניין 30 הימים להצהרה.
- 2הגשת הצהרה מקוונת לרשות המסים (טופס 7000/7002), לרוב על ידי עורך הדין.
- 3קבלת שומת מס רכישה — עצמית או לפי חישוב רשות המסים.
- 4תשלום המס במועד הנקוב בשומה.
- 5קבלת אישור מס רכישה לרישום הזכויות בטאבו.
מועד תשלום מס רכישה
ההצהרה והתשלום אינם אותו מועד. לפי טופס ההצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין, יש להגיש את ההצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה. עמוד השירות מפנה לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: על הרוכש להגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה.
מועד תשלום המס לפי השומה העצמית קבוע בסעיף 90א, בנוסח תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין: מי שקיבל הודעה על סכום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 78(א) משלם אותו בתוך 60 ימים מיום המכירה. אם חלים על המכירה סעיפים 51 או 52, התשלום הוא במועד למסירת ההודעה לפי סעיף 76.
סעיף 51 עוסק בהסכם למכור זכות במקרקעין. המס משולם במועד לפי סעיף 91, או כשמתקיים אחד מאלה — לפי המאוחר: החזקה אצל הקונה, תשלום של יותר מ-50% מהמחיר לעניין מס רכישה, או ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום. בעסקה שבה משלמים מעט בחתימה והיתרה במסירה, מועד התשלום יכול להידחות לפי הסעיף, לא מעבר לו.
יתרה לפי שומת המנהל — סעיף 91(א) באותו תיקון: בתוך 15 ימים מיום מסירת הודעת השומה. אם הוגשה השגה, את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת משלמים בתוך 30 ימים מיום מסירת ההודעה. אחרי החלטה בהשגה, היתרה משולמת בתוך 15 ימים; אם הוגש ערר, הסכום שאינו שנוי במחלוקת משולם בתוך 30 ימים.
לפי סעיף 94(א) באותו תיקון, על סכום שלא שולם בתוך 60 ימים מיום המכירה מתווספים הפרשי הצמדה וריבית מהיום שאחרי אותם 60 ימים, גם אם חלים סעיפים 51 או 52. סעיף 94(ב) מוציא מהתוספת את התקופה שעד המועד בסעיף 91(א), אם הפער בין השומה לפי סעיף 78(ב)(2) לבין המס ששולם לפי ההודעה על השומה העצמית אינו עולה על 10%. לפי סעיף 91א המנהל רשאי לדחות מועד תשלום, כולו או מקצתו, והחייב משלם על תקופת הדחייה הפרשי הצמדה וריבית.
אישור תשלום מס רכישה
בלי אישור של המנהל אי אפשר לרשום את המכירה בפנקס המקרקעין. בסעיף 16(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין נקבע שמכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס אלא אם המנהל אישר שהיא פטורה ממס, או ששולם המס המגיע לפי שומה שנעשתה לפי סעיף 78(ב)(1) או (2). אם טרם נעשתה שומה כזו, הרישום אפשרי גם בכפוף לערבות או לערובה על ההפרש שבין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית, לתקופה שהמנהל קובע ושאינה עולה על תשעה חודשים מיום ההצהרה. בסעיף 16(א)(2א) יש מסלול רישום לדירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח, ובין תנאיו שהרוכש שילם את מס הרכישה לפי השומה העצמית במועד של סעיף 90א.
הבקשה המעשית היא טופס 704 — בקשה לשובר תשלום או אישור לרישום בפנקסי מקרקעין. לפי עמוד השירות, יכול להגיש אותה החייב במס שרוצה לשלם את היתרה, או מי שמבקש אישור לרישום כשאין חבות מס. עורך דין מייצג יכול להפיק שובר או אישור במערכת המייצגים. בקשה אחרת מוגשת למשרד האזורי, בדואר או בעמדת הטפסים, אחרי זימון תור. העברת הבקשה לגורם המטפל אורכת חמישה ימי עסקים; מועד המענה עצמו נקבע לפי נסיבות התיק.
מה קורה אם מאחרים?
- איחור בהצהרה גורר קנס איחור בהגשה.
- איחור בתשלום גורר ריבית והצמדה על סכום המס.
- בלי אישור תשלום לא ניתן להשלים את רישום הדירה על שמכם.
בדקו את המספרים שלכם
נתונים לחישוב
הזינו נתונים — התוצאה מתעדכנת מיד.
מס רכישה משוער
₪744
שיעור מס אפקטיבי
0%
רוצים להבין איך מס הרכישה משפיע על ההון העצמי והמשכנתא?
למחשבון הון עצמי ויחס מימוןהחישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
פירוט לפי מדרגות מס
| מדרגה | שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|---|---|---|
| 0 ₪–1,978,745 ₪ | 0% | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪–2,347,040 ₪ | 3.5% | 21,255 ₪ | 744 ₪ |
למחשבון המלא
הנחות ומגבלות החישוב
- מדרגות המס מבוססות על רשות המסים – מחשבון מס רכישה.
- המדרגות בתוקף 16.1.2025 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028).
- החישוב מדורג — כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבתוך המדרגה.
- התוכן אינו מהווה ייעוץ מס. במקרים מיוחדים יש לפנות לרשות המסים או לאיש מקצוע.
- מועד ההצהרה (30 יום) לפי טופס ההצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין וסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין. מועדי התשלום והפרשי ההצמדה והריבית לפי סעיפים 90א, 91, 91א ו-94, בנוסח תיקון מס' 70 לחוק מיסוי מקרקעין. אישור הרישום לפי סעיף 16 לחוק ו-טופס 704 — בקשה לשובר תשלום או אישור לרישום בפנקסי מקרקעין.
שאלות נפוצות
האם אפשר לשלם מס רכישה בתשלומים?
ככלל המס משולם בתשלום אחד. במקרים של קושי תזרימי אפשר לפנות לרשות המסים בבקשה להסדר, אך אין זכאות אוטומטית לפריסה.
האם מס הרכישה נכלל במימון המשכנתא?
לא. הבנק מממן אחוז ממחיר הדירה בלבד, ומס הרכישה משולם מההון העצמי. חשוב לתקצב אותו מראש יחד עם עלויות עו"ד, תיווך ושיפוץ.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.