מס רכישה לעולים חדשים – הקלות ותנאים
עולים חדשים זכאים להקלה במס רכישה ברכישת דירת מגורים או עסק, בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת מספר שנים אחריה. במקרים רבים דווקא מדרגות דירה יחידה הרגילות משתלמות יותר מהמסלול המיוחד לעולה — ולכן חשוב לחשב את שתי החלופות.
עיקרי ההקלה לעולים
- ההקלה חלה על דירת מגורים (או עסק) לשימוש עצמי של העולה.
- המסלול לעולה קובע שיעור מופחת על חלק מהשווי ושיעור נמוך יחסית מעל.
- ההקלה ניתנת פעם אחת לדירה ופעם אחת לעסק.
- בני זוג שאחד מהם עולה — נבחנים לפי כללי התא המשפחתי.
עולה חדש או דירה יחידה — מה עדיף?
מאז שהוגדל הפטור לדירה יחידה, ברוב הדירות בטווח המחירים הנפוץ מדרגות דירה יחידה זולות יותר ממסלול העולה. המסלול לעולה עשוי להשתלם בעיקר בדירות יקרות או כשאין זכאות לדירה יחידה. רשות המסים מחילה את המסלול המשתלם מבין השניים לפי בקשה — אך כדאי להגיע מוכנים עם חישוב.
בדקו את המספרים שלכם
פירוט לפי מדרגות מס
| מדרגה | שיעור | סכום במדרגה | מס |
|---|---|---|---|
| 0 ₪–1,978,745 ₪ | 0% | 1,978,745 ₪ | 0 ₪ |
| 1,978,745 ₪–2,347,040 ₪ | 3.5% | 21,255 ₪ | 744 ₪ |
עודכן לאחרונה: ינואר 2026 · מקור: רשות המסים – מדרגות מס רכישה בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028)
רוצים להבין איך מס הרכישה משפיע על ההון העצמי והמשכנתא?
למחשבון הון עצמי ויחס מימוןהחישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
הנחות ומגבלות החישוב
- המדרגות בתוקף 16.1.2024 עד 15.1.2028 (מדרגות דירה יחידה הוקפאו עד ינואר 2028).
- החישוב מדורג — כל שיעור חל רק על חלק המחיר שבתוך המדרגה.
- התוכן אינו מהווה ייעוץ מס. במקרים מיוחדים יש לפנות לרשות המסים או לאיש מקצוע.
- שיעורי מסלול העולה מתעדכנים תקופתית — יש לוודא את השיעורים המדויקים מול רשות המסים (דורש עדכון לפי מקור רשמי).
שאלות נפוצות
כמה זמן אחרי העלייה אפשר לנצל את ההקלה?
ההקלה חלה על רכישה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ונמשכת מספר שנים אחריה (בכפוף להוראות התקנות במועד הרכישה). את המועדים המדויקים כדאי לוודא מול רשות המסים.
האם עולה חדש עם דירה בחו"ל נחשב דירה יחידה?
דירות מחוץ לישראל אינן נספרות לצורך מס רכישה בישראל. עולה שרוכש דירה ראשונה בישראל ייבחן כרוכש דירה יחידה, גם אם בבעלותו נכסים בחו"ל.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.