מחשבון הון עצמי ויחס מימון
הזינו מחיר דירה, הון עצמי ומשכנתא מבוקשת וקבלו את יחס המימון (LTV), פערי ההון לפי סוג הרכישה ואזהרות כשמתקרבים לתקרה.
לחישובמשכנתא לדירה בהנחה ולמחיר למשתכן
השם המוביל באתר משרד הבינוי והשיכון הוא "דירה בהנחה". לפי הרשמה להגרלה בתוכניות דירה בהנחה, ההרשמה להגרלות מכסה את מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 לא מעלה את אחוז המימון מעל 75% לדירה יחידה. בדירה במחיר מופחת הבנק רשאי לבסס את השווי על שמאות, בתקרה ובכפוף להון עצמי מינימלי מהכיס.
איך קוראים לתוכנית
בעמוד אישור הזכאות לדירה בהנחה השירות הוא אישור זכאות לרכישת דירה בתוכניות "דירה בהנחה", וגם לתוכנית המענקים לרוכשי דירות יד שנייה. בעמוד הרשמה להגרלה בתוכניות דירה בהנחה כתוב שההגרלות הן לתוכניות "דירה בהנחה" — מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגדירה "דירה במחיר מופחת" כדירה שנרכשת במחיר מופחת בפרויקט עם הנחה בקרקע, והדוגמאות בהוראה הן "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן".
ההרשמה עצמה נעשית באתר ההגרלות של משרד הבינוי, ורק לפרויקטים פתוחים שתואמים את הזכאות, עם אישור זכאות תקף ביום ההרשמה. אחרי סגירת ההרשמה ההגרלה נערכת במשרד הבינוי והשיכון.
למי מיועדת הזכאות
לפי אישור הזכאות לדירה בהנחה, התוכנית מיועדת לחסרי דירה. משפרי דיור אינם נרשמים להגרלות הראשונות, אלא רק להגרלות המשך שהוגדרו עבורם. אישור הזכאות מוגש דרך החברות שמפעילות את השירות. במקרה הרגיל הוצאת אישור חדש אורכת עד 10 ימי עבודה, ועלות השירות 200 ש"ח. אם גורם חיצוני מעכב את הבדיקה, המשרד אינו מתחייב ל-10 ימי עבודה. מסמכים נוספים תלויים במצב המשפחתי ומפורטים באותו עמוד. לא פורסם כאן גיל מינימום או מספר שנות "חסר דירה", כי הם לא אומתו מול נוסח מלא נפרד ביום העדכון.
באותו עמוד, וגם בההודעה על הנפקת אישורי זכאות (עודכן 5.10.2026), הזכאות להשתתפות בהגרלות מותנית בכך שעל פי נתוני צה"ל היחיד או כל אחד מבני הזוג אינם מוגדרים כחייבי גיוס שלא הסדירו את מעמדם. בעמוד האישור נכתב שהנפקת אישורים חדשים וחידוש אישורים הופסקו זמנית עד 5.10.2026 בגלל התאמת המערכות. בהודעה המעודכנת מאותו יום נכתב שהטיפול בבקשות צפוי להתארך מעבר ל-10 ימי עסקים. לפני הגשה קוראים את ההודעה שבעמוד השירות עצמו.
איך המשכנתא עובדת עם דירה במחיר מופחת
הוראה 329 לא מעלה את אחוז המימון מעל 75% לדירה יחידה, או מעל 70% לדירה חליפית. אם הרכישה היא "דירה במחיר מופחת" לפי ההגדרה בהוראה, הבנק רשאי לבסס את השווי על הערכת שמאי במועד האישור. על השמאי להתחשב בסוג הפרויקט, באוכלוסיית היעד, במפרט ובהיקף הדירות המוזלות באזור. אם השמאות גבוהה מ-2.1 מיליון ש"ח, השווי לחישוב הוא 2.1 מיליון או מחיר הרכישה — הגבוה מביניהם.
על הרוכש לשלם ממקורותיו לפחות 100,000 ש"ח. אם ניתן מענק לפי נספח א' לחוזר החשב הכללי על סיוע במסגרת "מחיר למשתכן החדשה", הרצפה היא 60,000 ש"ח. קנס או החזר הטבה בגין הפרת תנאי התוכנית מופחתים מהשווי, אלא אם לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה. זכייה בהגרלה אינה אישור משכנתא: הבנק עדיין בודק הכנסה, אשראי והון.
הדגמה חשבונית של הכלל, לא מחיר של פרויקט ולא אישור. מחיר רכישה 1,600,000 ש"ח ושמאות 2,000,000 ש"ח, מתחת לתקרת 2.1 מיליון. 75% מ-2,000,000 הם 1,500,000 ש"ח. ההפרש מול המחיר הוא 100,000 ש"ח — רצפת המקורות העצמיים לדירה ללא מענק. ההחזר החודשי מחושב כמו במחשבון המשכנתא: לוח שפיצר, 25 שנה, ריבית שנתית של 5.5% על כל הסכום. זו הנחת המחשה, לא ריבית שהבנק הציע.
| פריט בהמחשה | סכום |
|---|---|
| מחיר רכישה | 1,600,000 ש"ח |
| שמאות | 2,000,000 ש"ח |
| תקרת שווי בהוראה | 2,100,000 ש"ח |
| 75% מהשמאות | 1,500,000 ש"ח |
| הפרש מול מחיר הרכישה | 100,000 ש"ח |
| החזר חודשי על 1,500,000 ש"ח | כ-9,211 ₪ |
מה בודקים לפני שסוגרים
- זכאות מול אישור הזכאות לדירה בהנחה, לא רק מול מחירון הקבלן.
- אם הדירה עונה להגדרת "דירה במחיר מופחת" בהוראה 329, ומה השמאי הביא בחשבון.
- רצפת הון מהכיס: 100,000 ש"ח, או 60,000 ש"ח כשיש מענק לפי החוזר.
- קנס או החזר הטבה, והאם לבנק קדימות עליהם.
- יכולת החזר והון במחשבון יכולת ההחזר ובמחשבון ההון העצמי.
לפני הרשמה ולהגרלה
- נקראה ההודעה העדכנית בעמוד אישור הזכאות.
- ברור אם אתם חסרי דירה או משפרי דיור, ולאיזו הגרלה מותר להירשם.
- יש אישור זכאות תקף ביום ההרשמה.
- חושב ההון מהכיס בנפרד ממחיר הדירה המוזל.
- לא נסגר חוזה על סמך זכייה בלי בדיקת מימון.
מחשבונים רלוונטיים
כמה משכנתא אפשר לקחת?
הזינו הכנסה חודשית נטו, התחייבויות והון עצמי וקבלו טווח החזר מומלץ, טווח משכנתא משוער ורמת סיכון ראשונית.
לחישובמחשבון משכנתא
הזינו סכום, תקופה וריבית וקבלו החזר חודשי משוער לפי לוח שפיצר, יחד עם טבלת השוואה לתקופות של 15–30 שנים ולריביות שונות.
לחישובהנחות ומגבלות החישוב
- תקרות 75% ו-70%, כללי הדירה במחיר מופחת (תקרת שווי 2.1 מיליון ש"ח, רצפת הון 100,000 או 60,000 ש"ח) ודוגמאות "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן" לקוחים מהוראת ניהול בנקאי תקין 329, גרסה 13, 30.6.2026.
- חסרי דירה, הגרלות המשך למשפרי דיור, עד 10 ימי עבודה, 200 ש"ח, ותנאי חייבי הגיוס לקוחים מאישור הזכאות לדירה בהנחה. ההגרלות למחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן לקוחות מהרשמה להגרלה בתוכניות דירה בהנחה. אתר ההרשמה: אתר ההגרלות של משרד הבינוי.
- ההודעה על הפסקת הנפקה עד 5.10.2026 ועל התארכות הטיפול מעבר ל-10 ימי עסקים לקוחה מאישור הזכאות לדירה בהנחה ומההודעה על הנפקת אישורי זכאות.
- ההחזר בטבלה מחושב ל-25 שנה בריבית 5.5%, לוח שפיצר. זו אינה ריבית שוק. מחירי הדוגמה (1,600,000 ו-2,000,000 ש"ח) נבחרו כדי להראות את החשבון, לא כמחיר תוכנית.
- לא צוינו גיל מינימום, מספר שנות חסר דירה, גובה הנחה טיפוסי או ריבית בנק לדירה בהנחה — הם לא אומתו כאן.
מקור: משרד הבינוי והשיכון — אישור זכאות לדירה בהנחה; בנק ישראל — הוראה 329נבדק לאחרונה: 1 בנובמבר 2026
שאלות נפוצות
האם מחיר למשתכן ודירה בהנחה הם אותה תוכנית?
בעמודי משרד הבינוי, "דירה בהנחה" היא המסגרת, וההרשמה להגרלות כוללת מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן. בהוראה 329, "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן" הן דוגמאות ל"דירה במחיר מופחת". הזכאות נבדקת באישור הזכאות לדירה בהנחה, לא לפי שם השיווק של הפרויקט.
כמה הון עצמי צריך לדירה בהנחה?
ההוראה לא מוותרת על הון עצמי. לדירה יחידה תקרת המימון נשארת 75% מהשווי שחושב. בנוסף, על הרוכש לשלם ממקורותיו לפחות 100,000 ש"ח, או 60,000 ש"ח אם ניתן מענק לפי החוזר של מחיר למשתכן החדשה. מס רכישה, עורך דין ועלויות אחרות אינם נכללים ברצפה הזו.
משפרי דיור יכולים להירשם?
לא להגרלות הראשונות. לפי אישור הזכאות לדירה בהנחה, משפרי דיור נרשמים רק להגרלות המשך שהוגדרו עבורם. חסרי דירה הם קהל ההגרלות הראשונות.
האם המשכנתא יכולה לכסות את כל המחיר המוזל?
לא בהכרח, וגם לא מעבר לתקרה. אם השמאות גבוהה ממחיר הרכישה ועדיין בתוך 2.1 מיליון ש"ח, 75% מהשמאות יכולים לכסות חלק גדול יותר ממחיר הקנייה. נשארת רצפת המקורות העצמיים, והבנק רשאי לאשר פחות לפי יכולת ההחזר.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.