מחשבון הון עצמי ויחס מימון
הזינו מחיר דירה, הון עצמי ומשכנתא מבוקשת וקבלו את יחס המימון (LTV), פערי ההון לפי סוג הרכישה ואזהרות כשמתקרבים לתקרה.
לחישובמשכנתא בלי הון עצמי – מה באמת אפשרי?
התשובה הקצרה: אין משכנתא בנקאית של 100% לרכישת דירה. לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (גרסה 13, 30.6.2026) התקרה היא 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% להשקעה — כלומר הון עצמי של 25%, 30% או 50%. מי שחסר לו הסכום הנזיל יכול לבדוק ארבע השלמות: הלוואה על נכס של קרוב מדרגה ראשונה, דירה במחיר מופחת, מתנה, או גישור מול כסף צפוי. אף אחת מהן לא מוחקת את מגבלת המימון.
כמה הון עצמי דורשים לפי סוג הרכישה
השיעורים הבאים הם תקרת יחס המימון (LTV) בסעיף 2 להוראת ניהול בנקאי תקין 329. הבנק רשאי לאשר פחות, לפי יכולת ההחזר ושאר נתוני האשראי. לדירה יחידה או חליפית הוא גם מבקש תצהיר מאושר בידי עורך דין, ועותק מההצהרה לרשות המסים לפי סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין — או הודעת שומת מס רכישה שממנה אפשר להבחין בין דירה יחידה לחליפית.
לפי קובץ השו"ת להוראה 329 (8.2.2026, שאלה 2.4), רוכש שאינו אזרח ישראלי נחשב רוכש דירה להשקעה. התקרה לגביו היא 50%, גם אם זו דירתו הראשונה בישראל.
| סוג הרכישה | מימון מרבי | הון עצמי מינימלי |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 75% | 25% |
| דירה חליפית (משפרי דיור) | 70% | 30% |
| דירה להשקעה | 50% | 50% |
דוגמה: דירה ב-2,000,000 ש"ח
המספרים הם חשבון של התקרות, לא אישור. ההחזר החודשי מחושב כמו במחשבון המשכנתא: לוח שפיצר, 25 שנה, ריבית שנתית של 5.5% על כל הסכום. זו הנחת המחשה, לא ריבית שהבנק הציע. מס רכישה, עורך דין ותיווך משולמים מהכיס ולא נכללים במשכנתא, ולכן ההון הנזיל שצריך בפועל גבוה מהמינימום שבטבלה.
| מסלול | הון עצמי מינימלי | משכנתא מרבית | החזר חודשי משוער |
|---|---|---|---|
| דירה יחידה | 500,000 ש"ח | 1,500,000 ש"ח | כ-9,211 ₪ |
| דירה חליפית | 600,000 ש"ח | 1,400,000 ש"ח | כ-8,597 ₪ |
| דירה להשקעה | 1,000,000 ש"ח | 1,000,000 ש"ח | כ-6,141 ₪ |
ארבע דרכים להשלים הון עצמי
הטבלה מפרידה בין מה שכתוב בהוראה לבין מה שהבנק מתמחר בעצמו. ריבית בפועל לא מצוטטת כאן. הלוואה לכל מטרה על נכס קיים, מסלול משפרי דיור וגישור הם מוצרים שונים, לא קיצור דרך ל-100% מימון.
| הדרך | עלות וריבית | סיכון | מה נדרש | למי זה מתאים |
|---|---|---|---|---|
| הלוואה על דירת קרוב מדרגה ראשונה | בדרך כלל זולה מהלוואה צרכנית כי יש שעבוד. השיעור נקבע בבנק, לא בהוראה | הדירה של הקרוב משועבדת. שוויה לא מעלה את יחס המימון של הדירה הנקנית | הקרוב הוא הלווה. לפי שו"ת 2.7 התקרה 50% משווי הדירה שלו | יש נכס במשפחה, והקרוב מבין שהוא עלול לאבד אותו |
| דירה בהנחה / דירה במחיר מופחת | אין בהוראה הנחה בריבית. החיסכון, אם יש, הוא במחיר הדירה ובבסיס השווי | קנסות ומגבלות מכירה של התוכנית. קנס בלי קדימות לבנק מופחת מהשווי | זכאות מול משרד הבינוי, שמאות, ולפחות 100,000 ש"ח מהכיס (60,000 אם יש מענק לפי החוזר) | חסרי דירה שעומדים בתנאי התוכנית וברצפת ההון |
| מתנה מהמשפחה | על המתנה עצמה אין ריבית. אם מומנה בהלוואה — הריבית על מי שלקח אותה | מתנה שהיא בעצם הלוואה נסתרת נראית בבנק כחוב | אין טופס אחיד בהוראה. בפועל הבנק מבקש אסמכתא להעברה והבהרה שאין החזר | הכסף ניתן באמת, בלי הסכם החזר |
| הלוואת גישור | העלות גדלה ככל שהפער ארוך. אין כאן ריבית טיפוסית | אם הכסף הצפוי מתעכב, נשארים עם שני החזרים | לדירה חליפית, לפי שו"ת 2.6: עד 50% מהדירה הקיימת, רק סכום ההשלמה, ועד 24 חודשים (עד 12 נוספים אחרי מסירה מקבלן) | משפרי דיור עם מכירה או כסף צפוי, לא במקום הון שאין לו מקור |
דירה בהנחה ודירה במחיר מופחת
תוכנית "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון, לפי עמוד אישור הזכאות לדירה בהנחה, מיועדת לחסרי דירה. משפרי דיור אינם נרשמים להגרלות הראשונות, אלא רק להגרלות המשך שהוגדרו עבורם. אישור הזכאות מוגש דרך החברות שמפעילות את השירות; במקרה הרגיל הטיפול אורך עד 10 ימי עבודה, ועלות השירות 200 ש"ח. מסמכים נוספים תלויים במצב המשפחתי ומפורטים באותו עמוד. לא פורסם כאן גיל מינימום או מספר שנות "חסר דירה", כי הם לא אומתו מול הנוסח המלא ביום העדכון. מדריך המשכנתא לתוכנית: דירה בהנחה ומחיר למשתכן.
הוראה 329 לא מעלה את אחוז המימון מעל 75%. היא כן מגדירה "דירה במחיר מופחת": דירה שנרכשת במחיר מופחת בפרויקט עם הנחה בקרקע. הדוגמאות בהוראה הן "מחיר מטרה" ו"מחיר למשתכן". אם דירה בתוכנית "דירה בהנחה" עונה על ההגדרה הזו, הבנק רשאי לבסס את השווי על הערכת שמאי במועד האישור. אם השמאות גבוהה מ-2.1 מיליון ש"ח, השווי לחישוב הוא 2.1 מיליון או מחיר הרכישה — הגבוה מביניהם. כך המשכנתא יכולה לכסות חלק גדול יותר ממחיר הקנייה המוזל, בלי לחרוג מ-75% (או מ-70% לדירה חליפית) של השווי שחושב.
על הרוכש לשלם ממקורותיו לפחות 100,000 ש"ח. אם ניתן מענק לפי נספח א' לחוזר החשב הכללי על סיוע במסגרת "מחיר למשתכן החדשה", הרצפה היא 60,000 ש"ח. קנס או החזר הטבה בגין הפרת תנאי התוכנית מופחתים מהשווי, אלא אם לבנק זכות הקודמת לזכות המדינה.
הדגמה חשבונית, לא נתון שוק: מחיר רכישה 1,600,000 ש"ח ושמאות 2,000,000 ש"ח, מתחת לתקרת 2.1 מיליון. 75% מ-2,000,000 הם 1,500,000 ש"ח. ההפרש מול המחיר הוא 100,000 ש"ח — רצפת המקורות העצמיים לדירה ללא מענק. השמאי חייב להתחשב בסוג הפרויקט, במפרט ובהיקף הדירות המוזלות באזור, ולכן השמאות לא בהכרח מגיעה למחיר שוק מלא.
ממה להיזהר
- לפי שו"ת 2.6 בקובץ השו"ת להוראה 329, הבנק לא יעמיד ללווה הלוואה נוספת שנועדה לשמש הון עצמי — לא צרכנית ולא בשעבוד דירה אחרת. אשראי נוסף נבחן בנפרד מהעסקה. הסתרת מקור הכסף היא בעיה מול הבנק.
- מינוף כפול (משכנתא + הלוואה על נכס משפחתי + הלוואות אחרות) יוצר החזר כולל שקל לבדוק יחד, לא כל הלוואה לחוד.
- שעבוד דירת הורים מסכן את הנכס שלהם אם תיקלעו לקושי. בלי הסכמה מפורשת שלהם זה לא פתרון.
- ערבות הורים אינה הון עצמי ואינה מרשה לחרוג מתקרת המימון. גם ביטוח משכנתאות לא מרשה זאת (שו"ת 2.5).
צ'קליסט לפני פתרון יצירתי להון עצמי
- חישבתם את ההחזר הכולל של כל ההלוואות יחד — לא רק המשכנתא.
- בדקתם זכאות לדירה בהנחה לפני פתרונות יקרים.
- כל מקור כסף מתועד ומוצהר מול הבנק, כולל מתנה.
- וידאתם שההשלמה אינה הלוואה שהבנק של הרכישה נותן כדי למלא את ההון העצמי.
- מי ששיעבד נכס עבורכם מבין את הסיכון וחתם מדעת.
- נשארה רזרבה תזרימית גם אחרי הרכישה.
מחשבונים רלוונטיים
כמה משכנתא אפשר לקחת?
הזינו הכנסה חודשית נטו, התחייבויות והון עצמי וקבלו טווח החזר מומלץ, טווח משכנתא משוער ורמת סיכון ראשונית.
לחישובמחשבון משכנתא
הזינו סכום, תקופה וריבית וקבלו החזר חודשי משוער לפי לוח שפיצר, יחד עם טבלת השוואה לתקופות של 15–30 שנים ולריביות שונות.
לחישובהנחות ומגבלות החישוב
- תקרות 75%, 70% ו-50%, כללי הדירה במחיר מופחת (תקרת שווי 2.1 מיליון ש"ח, רצפת הון 100,000 או 60,000 ש"ח) וסעיף 10א לקוחים מהוראת ניהול בנקאי תקין 329, גרסה 13, 30.6.2026.
- האיסורים על הלוואה שנועדה להיות הון עצמי, העזרה מקרוב מדרגה ראשונה, הגישור לדירה חליפית ומעמד תושב החוץ לקוחים מקובץ השו"ת להוראה 329 מיום 8.2.2026.
- תנאי "דירה בהנחה" שצוטטו (חסרי דירה, הגרלות המשך למשפרי דיור, עד 10 ימי עבודה, 200 ש"ח) לקוחים מעמוד אישור הזכאות לדירה בהנחה.
- ההחזר בדוגמה של 2,000,000 ש"ח מחושב ל-25 שנה בריבית 5.5%, לוח שפיצר. זו אינה ריבית שוק.
- לא צוינו ריביות של בנקים, גובה הנחה טיפוסי בתוכנית, או שיעור מס על משיכה מקרן השתלמות — הם לא אומתו כאן.
מקור: בנק ישראל — הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (גרסה 13, 30.6.2026) וקובץ השו"ת (8.2.2026)נבדק לאחרונה: 1 בנובמבר 2026
שאלות נפוצות
האם אפשר לקחת הלוואה רגילה בשביל ההון העצמי?
לא מהבנק שמממן את הרכישה, אם ההלוואה נועדה לשמש הון עצמי. שו"ת 2.6 בקובץ השו"ת להוראה 329 אוסר זאת במפורש, גם על הלוואה צרכנית וגם על הלוואה בשעבוד דירה אחרת. אשראי אחר נבחן בנפרד ומגדיל את יחס ההחזר. הסתרת המקור מול הבנק סותרת את מה שההוראה דורשת ממנו לבדוק.
כמה אפשר לקחת על דירת ההורים?
אם ההורים הם קרובים מדרגה ראשונה והם הלווים, שו"ת 2.7 מתיר את העזרה ומגביל את ההלוואה ל-50% משווי הדירה שלהם. זו הלוואה לכל מטרה, ושווי הדירה שלהם לא נכנס לחישוב יחס המימון של הדירה שאתם קונים. בנוסח ההוראה מ-30.6.2026 יש גם סעיף 10א: הבנק רשאי שלא להחיל את מגבלת סעיף 4 על הלוואה שאינה לרכישה, עד 70%, אם הסכום שמעל 50% אינו עולה על 200,000 ש"ח. זו לא זכאות אוטומטית, וקובץ השו"ת מ-8.2.2026 עדיין מתאר תקרה של 50%.
אפשר לקבל 90% או 100% מימון?
לא במשכנתא בנקאית רגילה. סעיף 2 להוראה 329 עוצר ב-75%, 70% או 50% לפי סוג הדירה. שו"ת 2.5: גם ביטוח משכנתאות לא מתיר לחרוג. סעיף 10 מוציא את מגבלת יחס המימון רק מהלוואה שיותר מ-50% ממנה ניתן מכספי המדינה ובאחריותה (לפי מידת הגבייה) — זה לא 100% מהבנק. בדירה במחיר מופחת האחוז לא עולה; מה שמשתנה הוא בסיס השווי, ועדיין נשארת רצפה של 100,000 או 60,000 ש"ח מהכיס.
מתנה מההורים — איזה מסמך צריך?
שו"ת 2.7 מתיר עזרה בהון עצמי מקרוב מדרגה ראשונה. מתנה היא הכסף של הרוכש מרגע שניתנה, בלי חובת החזר. ההוראה לא מפרסמת טופס מתנה אחיד. בפועל הבנק מבקש לראות מאיפה הכסף הגיע, ולהבין שאין הסכם החזר — אחרת זה חוב. אם ההורים לוקחים משכנתא על דירתם כדי להעביר את הסכום, הם הלווים, והתקרה חלה על הנכס שלהם.
אפשר להשתמש בקרן השתלמות או בקופת גמל?
כסף שנמשך והוא של הרוכש יכול לשמש הון עצמי, כמו חיסכון אחר. הלוואה כנגד הקרן או הקופה היא חוב: היא לא הופכת להון עצמי נקי, והבנק רואה אותה ביחס ההחזר. לפי שו"ת 2.6, הבנק שנותן את משכנתת הרכישה לא יעמיד בעצמו הלוואה נוספת שנועדה למלא את ההון. שיעור המס על משיכה מוקדמת תלוי בוותק ובסוג הקופה, ולא הובא כאן — בודקים אותו מול הקופה לפני שמושכים.
דירה בהנחה מחליפה את ההון העצמי?
היא יכולה להקטין את הסכום שחסר, לא לבטל אותו. אם הרכישה היא "דירה במחיר מופחת" לפי הוראה 329, השווי יכול להתבסס על שמאות עד התקרה של 2.1 מיליון ש"ח, והרוכש עדיין מביא לפחות 100,000 ש"ח, או 60,000 ש"ח כשיש מענק לפי החוזר. הזכאות עצמה היא מול משרד הבינוי והשיכון: אישור הזכאות לדירה בהנחה. התוכנית לחסרי דירה; משפרי דיור נכנסים רק להגרלות המשך.
ערבות הורים מספיקה במקום הון עצמי?
לא. ערבות אינה הון עצמי ואינה מעלה את התקרות בסעיף 2. שו"ת 2.5 מראה שגם בטוחה נוספת, כמו ביטוח משכנתאות, לא מתירה לחרוג מיחס המימון. ערבות עשויה לעניין את הבנק בשאלת יכולת ההחזר, אבל היא לא מחליפה 25%, 30% או 50% מהשווי.
הלוואה על דירת ההורים או הלוואה צרכנית?
הלוואה של ההורים על דירתם, כקרובים מדרגה ראשונה, מותרת כעזרה לפי שו"ת 2.7, מוגבלת ל-50% מהדירה שלהם, והשווי שלה לא נספר ביחס המימון של הדירה שאתם קונים. היא בדרך כלל זולה מהלוואה צרכנית לא מובטחת, כי יש שעבוד — זה תמחור של הבנק, לא מספר שנקבע בהוראה. הלוואה צרכנית על שמכם, שנועדה להיות ההון העצמי, אסורה לבנק שמממן את הרכישה לפי שו"ת 2.6, והיא גם מעלה את יחס ההחזר. פירוט על הלוואה בשעבוד דירה קיימת.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.