מחשבון הון עצמי ויחס מימון
הזינו מחיר דירה, הון עצמי ומשכנתא מבוקשת וקבלו את יחס המימון (LTV), פערי ההון לפי סוג הרכישה ואזהרות כשמתקרבים לתקרה.
לחישובמשכנתא לדירה שנייה – מימון, מס והחשבונות שחייבים לעשות
לדירה שנייה (להשקעה) הבנקים מממנים עד 50% ממחיר הנכס בלבד לפי פיקוח ואסדרה – הוראות המפקח על הבנקים, ומס הרכישה הוא 8% מהשקל הראשון. המשמעות: על דירה של 1.5 מיליון ש"ח תצטרכו כ-870,000 ש"ח נזילים (הון עצמי + מס + עלויות). חלק מהרוכשים משלימים הון באמצעות משכנתא על הדירה הקיימת.
המספרים המרכזיים
- תקרת מימון: 50% משווי הנכס לפי פיקוח ואסדרה – הוראות המפקח על הבנקים.
- מס רכישה: 8% מהשקל הראשון (10% מעל כ-6.05 מיליון ש"ח).
- שכר הדירה הצפוי נלקח בחשבון חלקית בלבד בהכנסה, לפי מדיניות הבנק.
- ניתן לשעבד דירה קיימת ולקחת עליה עד 50% משוויה כהשלמת הון (משכנתא לכל מטרה).
מה חשוב לחשב לפני
- 1תשואה צפויה — שכר דירה שנתי חלקי מחיר כולל (כולל מס ועלויות).
- 2תזרים חודשי — האם שכר הדירה מכסה את ההחזר, ומה קורה בחודשים ללא שוכר.
- 3מס שבח עתידי — לדירה שנייה אין פטור במכירה.
- 4רגישות לריבית — מה קורה להחזר אם הריבית עולה 1%–2%.
צ'קליסט לרוכשי דירה שנייה
- בדקתם שההון הנזיל מכסה 50% + מס רכישה 8% + עלויות נלוות.
- חישבתם תשואה ותזרים כולל חודשי ריקנות ותחזוקה.
- בדקתם אפשרות למשכנתא משלימה על נכס קיים ומה עלותה.
- בדקתם את השפעת ההלוואה החדשה על יחס ההחזר הכולל שלכם.
- התייעצתם לגבי השלכות מס שבח עתידיות לפני ההחלטה.
מחשבונים רלוונטיים
מחשבון משכנתא
הזינו סכום, תקופה וריבית וקבלו החזר חודשי משוער לפי לוח שפיצר, יחד עם טבלת השוואה לתקופות של 15–30 שנים ולריביות שונות.
לחישובהנחות ומגבלות החישוב
- מקורות רשמיים: פיקוח ואסדרה – הוראות המפקח על הבנקים, בנק ישראל – ריבית ממוצעת על משכנתאות.
- תקרות המימון והמס תלויות בסוג הרכישה ובנסיבות האישיות. הבנק והרשויות קובעים את התנאים בפועל.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה של 1.5 מיליון ש"ח?
לפחות 750,000 ש"ח (50%) + 120,000 ש"ח מס רכישה + עלויות נלוות — סדר גודל של 900,000 ש"ח נזילים. אפשר לעיתים להשלים חלק באמצעות שעבוד נכס קיים.
האם שכר הדירה נחשב הכנסה לצורך המשכנתא?
חלקית. בנקים רבים מכירים בכ-60%–80% משכר הדירה הצפוי או הקיים כהכנסה, לפי מדיניותם ולפי חוזה שכירות בפועל.
מה עדיף — מימון על הדירה החדשה או על הקיימת?
אין תשובה אחידה. ריבית על משכנתא לכל מטרה (על נכס קיים) לרוב גבוהה מעט ממשכנתא לרכישה, אך היא מגדילה את ההון העצמי ומקטינה את המימון על הנכס החדש. כדאי לבדוק את שתי החלופות במספרים.
כדאי לבדוק גם
החישוב הוא אומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, ייעוץ מס או התחייבות לקבלת תנאים כלשהם. התנאים בפועל משתנים לפי הבנק, הלווה, הנכס, התקופה, הריבית והבדיקה המקצועית.
רוצים לבדוק את זה לפי הנתונים שלכם?
השאירו פרטים ונחזור לבדיקה ראשונית מול גורם מקצועי מתאים. ללא התחייבות.
אנחנו עובדים עם מספר גורמים מקצועיים בתחום המשכנתאות והמימון. לאחר קבלת הפרטים נבדוק התאמה ראשונית ונחבר לגורם מתאים במידת הצורך.